La règle, dans son texte
La superficie privative se définit ainsi : « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
Le même décret ajoute que « les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte » pour ce calcul.
Deux seuils, donc : 1,80 mètre de hauteur, et 8 mètres carrés par lot. Sous une rampe de toiture, le premier retire mécaniquement une bande périphérique sur tout le pourtour de la pièce, quelle que soit la qualité de l’aménagement.
Cinq erreurs fréquentes dans les combles
- Compter la surface au sol de la pièce
C’est l’erreur d’origine. Sous 1,80 mètre, le plancher ne compte pas, même s’il est parqueté, chauffé et meublé. Dans un comble à forte pente, cela peut représenter plusieurs mètres carrés par pièce.
- Oublier de déduire la trémie d’escalier
La cage d’escalier est expressément déduite. Un escalier débouchant dans le comble retire sa propre emprise, et non celle du seul palier.
- Compter les embrasures et les alcôves
Embrasures de portes et de fenêtres sont déduites. Une lucarne profonde ou une niche sous rampant crée une surface d’aspect utile qui n’entre pas au calcul.
- Retenir un comble qui n’appartient pas au lot
Un comble accessible depuis le logement peut rester un lot distinct, ou une partie commune à jouissance privative. L’état descriptif de division tranche, pas l’usage.
- Confondre avec la surface habitable
Une location se mesure au sens Boutin, une vente en copropriété au sens de la superficie privative. Les deux chiffres diffèrent régulièrement pour le même logement : commander le mauvais mesurage fait perdre la mission entière.
Pourquoi cela pèse à Strasbourg
Le parc ancien du centre et de la première couronne compte beaucoup d’immeubles de rapport dont les derniers niveaux ont été aménagés après coup, et de maisons de village dont le comble en surcroît a été transformé en chambres. Ces volumes sont exactement ceux que la règle de hauteur ampute le plus.
Ils sont aussi ceux dont l’appartenance juridique est la moins claire, parce que la transformation est souvent antérieure au règlement de copropriété en vigueur, ou postérieure sans avoir donné lieu à un modificatif.
Ce qu’il faut réunir avant le relevé
Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, en premier : ils disent ce qui compose le lot. Les plans cotés ensuite, même anciens, qui donnent un point de comparaison. Enfin, tout acte modificatif portant sur les combles, s’il en existe un.
Nous confrontons la géométrie relevée chez vous à ces documents avant de formaliser un résultat. Sans eux, nous mesurons ce que nous voyons, ce qui n’est pas toujours ce que vous vendez.
Vérifiez-nous avant de nous confier la mission
Trois contrôles, dans cet ordre, et le premier vous coûte deux minutes.
La certification, dans l’annuaire officiel
Le ministère chargé du logement publie la liste des diagnostiqueurs certifiés : annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers certifiés. La certification se délivre par domaine et par personne, jamais à une entreprise en bloc : vérifiez que le domaine couvre le diagnostic que vous commandez et que les dates sont en cours.
L’assurance professionnelle
Réclamez l’attestation de responsabilité civile professionnelle et lisez la période couverte ainsi que les activités mentionnées. Une attestation valable pour un domaine ne l’est pas forcément pour le vôtre. La nôtre vous est remise sur simple demande.
Un devis qui décrit votre mission
Votre devis doit identifier le bien, énumérer les contrôles inclus et signaler les frais liés aux dépendances ou aux déplacements. Deux montants ne se comparent que si les missions se comparent. Le nôtre est gratuit et il les nomme.
À lire ensuite
Mesurages Carrez et Boutin
Vente ou location : la bonne surface mesurée, justifiée mètre par mètre, attestation opposable remise. Devis gratuit.
À lire avant un mesurage →Diagnostics avant vente
Vous vendez : tous vos diagnostics sur une seule visite, et le dossier remis avant la promesse. Devis gratuit.
À lire avant un mesurage →Diagnostics avant location
Vous louez : le dossier annexé à votre bail, avec ses durées propres, jamais confondu avec une vente. Devis gratuit.
À lire avant un mesurage →Sources et portée de ce guide
Texte cité : articles 4-1 et 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans leur rédaction issue du décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété (Légifrance, consulté le 2026-08-27).
Ce guide décrit le cas général. Ce qui vous est réellement dû dépend de votre bien, de sa date de construction, de vos installations et de votre opération. Nous arrêtons cette liste avec vous, gratuitement, avant d’intervenir, et le cabinet engage sa responsabilité sur ce périmètre comme sur les rapports qu’il vous remet.